□　劉　新　萇冬梅

　　基本情況

　　2013年6月19日，原告建設(shè)公司與被告投資公司簽訂《項(xiàng)目總承包工程施工合同》，約定由建設(shè)公司承建投資公司發(fā)包的某高新技術(shù)服務(wù)區(qū)商辦項(xiàng)目，合同明確工程款支付方式及結(jié)算條款。案涉工程于2015年12月、2016年3月分批竣工驗(yàn)收，于2017年11月完成竣工結(jié)算，雙方對(duì)最終結(jié)算金額予以確認(rèn)。后投資公司因資金問(wèn)題拖欠工程尾款，雙方及第三人王某遂簽訂《工程款抵房款三方協(xié)議書(shū)》，約定以投資公司名下某房屋抵付工程款1717萬(wàn)元，總房款直接抵扣投資公司應(yīng)支付建設(shè)公司的工程結(jié)算款，王某為建設(shè)公司指定的購(gòu)房人。2018年3月30日，王某與投資公司簽訂《上海市商品房出售合同》，后因該房屋存在抵押未能注銷(xiāo)，過(guò)戶(hù)未完成。2020年8月6日，三方簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》，約定若投資公司逾期未完成過(guò)戶(hù)，原抵房協(xié)議自動(dòng)解除，投資公司仍需支付工程款及利息。因投資公司仍未履約，建設(shè)公司訴至法院，主張工程款本金1717萬(wàn)元、逾期利息及優(yōu)先受償權(quán)。投資公司辯稱(chēng)，抵房協(xié)議未解除且房屋可交付，且建設(shè)公司未在法定期限內(nèi)主張優(yōu)先受償權(quán)，第三人王某確認(rèn)抵房協(xié)議已解除，支持建設(shè)公司主張。

　　焦點(diǎn)問(wèn)題

　　本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為以房抵債的性質(zhì)及以房抵債未能履行時(shí)，建設(shè)公司是否能夠主張?jiān)こ炭顐鶛?quán)。

　　法院經(jīng)審理后認(rèn)為，從合同效力來(lái)講，建設(shè)公司、投資公司及王某對(duì)《項(xiàng)目總承包工程施工合同》《工程款抵房款三方協(xié)議書(shū)》《上海市商品房出售合同》《補(bǔ)充協(xié)議》均無(wú)異議，應(yīng)屬有效?，F(xiàn)案涉房屋因投資公司原因未能及時(shí)辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，故基于《補(bǔ)充協(xié)議》約定，王某和投資公司之間的《上海市商品房出售合同》不再履行，投資公司以案涉房屋抵付工程款的目的未實(shí)現(xiàn)。從抵房協(xié)議性質(zhì)來(lái)講，《工程款抵房款三方協(xié)議書(shū)》系債務(wù)履行期屆滿(mǎn)后簽訂，屬合法有效的“新債清償協(xié)議”。根據(jù)《全國(guó)法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要》精神，新債清償協(xié)議不消滅原債務(wù)，新舊債務(wù)并存。本案中，抵房協(xié)議未明確約定消滅原工程款債務(wù)，且因投資公司過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致房屋無(wú)法過(guò)戶(hù)，協(xié)議目的落空，建設(shè)公司有權(quán)恢復(fù)原債務(wù)履行，要求投資公司支付工程款及利息。

　　律師提示

　　以房抵債是建設(shè)工程領(lǐng)域常見(jiàn)的債務(wù)清償?shù)姆绞?，是為解決現(xiàn)金支付工程款問(wèn)題的有效途徑，當(dāng)事人的意思自治應(yīng)當(dāng)?shù)玫阶鹬睾头杀Ｗo(hù)。用于抵債的房屋完成了產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)，不論是債權(quán)人還是債權(quán)人指定的購(gòu)房人實(shí)際取得了房屋的所有權(quán)，那么此時(shí)以房抵債的目的就實(shí)現(xiàn)了，工程款債權(quán)債務(wù)關(guān)系就消滅了。但類(lèi)似本案中案涉房屋未能辦理過(guò)戶(hù)登記，以房抵債的目的沒(méi)有實(shí)現(xiàn)，此時(shí)就要考慮工程款舊債是否因?yàn)榇嬖谝晕锏謧鶇f(xié)議就消滅了，司法實(shí)踐中存在新債舊債并存的觀點(diǎn)，也存在著新債消滅舊債的觀點(diǎn)?！度珖?guó)法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要》認(rèn)可新債舊債并存的觀點(diǎn)，即從當(dāng)事人簽訂協(xié)議的意思表示來(lái)看，以房抵債合同簽訂的真實(shí)意思表示是盡快實(shí)現(xiàn)債權(quán)，而不是將舊債消滅，舊債消滅明顯不利于債權(quán)人債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。另外，以房抵債只是債務(wù)清償?shù)姆绞剑F(xiàn)金支付也是債務(wù)清償?shù)姆绞剑瑑煞N清償方式不同，不能認(rèn)定債權(quán)債務(wù)本身是否已經(jīng)消滅。因此在以房抵債協(xié)議無(wú)法繼續(xù)履行的情況下，債權(quán)人仍然可以按照原債權(quán)債務(wù)關(guān)系向債務(wù)人進(jìn)行主張。

　　作者單位為北京展達(dá)律師事務(wù)所