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“新國五條”:保持市場(chǎng)穩(wěn)定 抑制投機(jī)投資
- 時(shí)間:2013-05-15 08:57
- 來源:中國建設(shè)報(bào)
那么,此次進(jìn)行調(diào)控的指向何在,又將在市場(chǎng)中引起哪些連鎖反應(yīng)?就此,記者采訪了住房城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹、清華大學(xué)恒隆房地產(chǎn)研究中心主任劉洪玉以及中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)副會(huì)長兼秘書長柴強(qiáng)。
思路不變 調(diào)控力促市場(chǎng)穩(wěn)定
今年“兩會(huì)”期間,國務(wù)院總理溫家寶在政府工作報(bào)告中再次明確,要加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和保障性安居工程建設(shè)。堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性需求,抓緊完善穩(wěn)定房價(jià)工作責(zé)任制和房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策體系,健全房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展長效機(jī)制。秦虹表示,結(jié)合此次“新國五條”出臺(tái)的背景不難看出,抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)投資、支持自住需求、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的調(diào)控思路沒有改變。
柴強(qiáng)也認(rèn)為,受“翹尾”因素(上年年末的上漲因素對(duì)第二年的影響)的影響,房價(jià)在今年年初呈現(xiàn)上揚(yáng)勢(shì)頭,此時(shí),政府果斷出手干預(yù)樓市,時(shí)機(jī)把握恰當(dāng)。就“新國五條”的內(nèi)容來看,繼續(xù)抑制房價(jià)過快上漲的政策信號(hào)十分明顯,保持市場(chǎng)有序、平穩(wěn)、健康發(fā)展的政策方向沒有改變。
對(duì)于“新國五條”給市場(chǎng)帶來的影響,秦虹認(rèn)為,新政出臺(tái)后二手房市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)明顯波動(dòng),特別是二手房交易規(guī)模較大的一線城市和部分二線城市。“政策剛出臺(tái)時(shí),大家因?yàn)榭只?,?zhēng)相交易,導(dǎo)致交易量上升,隨著政策落實(shí),可能會(huì)出現(xiàn)觀望,成交量下降。但短期看,成交量的變動(dòng)將大于價(jià)格的變化。”
對(duì)此,劉洪玉接受記者采訪時(shí)表示:“至于是否影響二手房流通、影響市場(chǎng)供應(yīng),我覺得從長期看沒必要擔(dān)心,但必須關(guān)注短期內(nèi)可能產(chǎn)生的負(fù)面影響。從長期看,買賣是流動(dòng)的,租賃也是流動(dòng)的,將住房賣出或租出都會(huì)形成市場(chǎng)供應(yīng),均可滿足住房需求,所以只對(duì)流動(dòng)或供應(yīng)方式和結(jié)構(gòu)產(chǎn)生了影響。但從短期看,可能出現(xiàn)政策實(shí)施前的加速流動(dòng)和實(shí)施初期的流動(dòng)減少等現(xiàn)象,還可能在短期內(nèi)將住房需求轉(zhuǎn)移到新建商品住房市場(chǎng),影響其穩(wěn)定。近期,資本市場(chǎng)對(duì)‘新國五條’的異常反應(yīng),相信也是在‘影響市場(chǎng)供應(yīng)’這個(gè)邏輯下的短期效應(yīng)。因此,應(yīng)盡快出臺(tái)實(shí)施細(xì)則或征管細(xì)則,盡量縮短政策銜接的過渡期,促進(jìn)市場(chǎng)穩(wěn)定。”
此外,柴強(qiáng)還專門提醒記者注意,隨著房屋估價(jià)方式方法的逐漸調(diào)整,今后房屋評(píng)估的價(jià)格會(huì)更貼近市場(chǎng)價(jià)格,過低的房屋報(bào)價(jià)可能無法通過稅務(wù)機(jī)關(guān)的價(jià)格評(píng)估。“在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員執(zhí)業(yè)管理方面,對(duì)于教唆、協(xié)助買賣雙方偽造購房證明材料、騙取購房資格等違法違規(guī)行為,有關(guān)部門將嚴(yán)厲查處,必要時(shí)會(huì)責(zé)令有關(guān)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)停業(yè)整頓,取消有關(guān)經(jīng)紀(jì)人員的職業(yè)資格,并追究其法律責(zé)任。”
稅制解讀 5年以上自用住房可免征
就市場(chǎng)普遍反應(yīng)強(qiáng)烈的房價(jià)增益部分征收20%個(gè)人所得稅的措施,秦虹表示,該政策自2006年便已出臺(tái),但由于購房者對(duì)該措施的具體內(nèi)容知之甚少,導(dǎo)致市場(chǎng)反應(yīng)強(qiáng)烈。
“在2006年國稅總局的相關(guān)文件中就明確提出,對(duì)出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售1年內(nèi)按市場(chǎng)價(jià)重新購房的納稅人,其出售現(xiàn)住房所繳納的個(gè)人所得稅,先以納稅保證金形式繳納,再視其重新購房的金額與原住房銷售額的關(guān)系,全部或部分退還納稅保證金;對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上,并且是家庭惟一生活用房取得的所得,免征個(gè)人所得稅。要不折不扣地執(zhí)行上述優(yōu)惠政策,確保維護(hù)納稅人的合法權(quán)益。”秦虹說,“從長遠(yuǎn)看,對(duì)所得征稅是調(diào)節(jié)收入差距的重要工具,并長期存在,關(guān)鍵是稅制要合理,才能實(shí)現(xiàn)抑制投機(jī)投資性需求、支持合理性住房需求的目標(biāo)。”
劉洪玉向記者表示,由于2006年以前的房價(jià)年均漲幅相對(duì)較低,所以按轉(zhuǎn)讓價(jià)格1%~3%或轉(zhuǎn)讓所得20%兩種計(jì)稅方式征收個(gè)人所得稅稅額差異不大。但從2006年1月到2012年12月,全國40個(gè)主要城市的房價(jià)平均上漲了1.5倍,個(gè)別熱點(diǎn)城市的房價(jià)上漲了3倍多,此時(shí)再按住房轉(zhuǎn)讓價(jià)格1%計(jì)算個(gè)人所得稅,則失去了讓房地產(chǎn)增值在投資者與社會(huì)大眾之間共享和調(diào)節(jié)收入分配的功能,產(chǎn)生了嚴(yán)重的公平性問題。
對(duì)于市場(chǎng)普遍關(guān)心的稅收是否會(huì)轉(zhuǎn)嫁給購房者的問題,劉洪玉認(rèn)為,目前下結(jié)論為時(shí)尚早。“是否全由買房者承擔(dān)此次增加的稅負(fù),要依各城市的住房市場(chǎng)供求關(guān)系、新建住房供給水平等情況而定。此外,在購房人住房支付能力約束下,如果稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁到購房人身上會(huì)抑制其住房需求,從而緩解當(dāng)前的住房供求矛盾。如果稅負(fù)主要由賣方承擔(dān),則會(huì)抑制其轉(zhuǎn)讓行為,可能轉(zhuǎn)而將住房用于出租,增加租賃市場(chǎng)上的住房供應(yīng)。”
自住剛需 調(diào)控政策將逐步細(xì)化
對(duì)于“新國五條”落地后,可能對(duì)改善性住房需求及剛需帶來的負(fù)面影響,秦虹表示,由于住房消費(fèi)有梯級(jí)改善的特點(diǎn),人的一生中會(huì)有多次換房需求,對(duì)正常的改善性需求不應(yīng)限制。但由于改善性住房需求涉及先賣后買、以小換大、二次購房等諸多問題,在當(dāng)前調(diào)控中難以界定,在一定程度上也要求今后的調(diào)控政策要更科學(xué)、更精細(xì)。
劉洪玉也認(rèn)為,因?yàn)樽》烤哂凶宰『屯顿Y的雙重屬性,所以在當(dāng)前的調(diào)控手段中,很難有效區(qū)分改善型需求和投資型需求。這也就是為何“政策的出臺(tái)難以讓所有人都滿意”。“從全面建成小康社會(huì)的中長期發(fā)展目標(biāo)要求來看,將來肯定要對(duì)改善型需求采取支持性政策。但就目前住房市場(chǎng)供求現(xiàn)狀而言,對(duì)于改善型的需求,政策取向保持中性甚至是短期內(nèi)不鼓勵(lì)。”劉洪玉說,“住房市場(chǎng)上真正需要遏制的是投機(jī)性購房,即購房的目的既不是自住、也不是出租,而是長期閑置、等待升值后轉(zhuǎn)售牟利。這種投機(jī)型購房既推高了房價(jià),又造成了寶貴住房資源的浪費(fèi),應(yīng)該成為重點(diǎn)打擊的對(duì)象。”
對(duì)于今后樓市調(diào)控的政策走向,秦虹表示,房地產(chǎn)市場(chǎng)平衡健康發(fā)展還需建立長效機(jī)制,政策僅靠“堵”不是長久辦法,整體設(shè)計(jì)、系統(tǒng)改革、“疏”“堵”結(jié)合才能解決涉及面廣、復(fù)雜程度高的房地產(chǎn)市場(chǎng)問題。劉洪玉認(rèn)為,目前調(diào)控偏向從需求端入手,增加供應(yīng)的手段卻不多,而當(dāng)前熱點(diǎn)城市住房市場(chǎng)仍然供不應(yīng)求,所以今后的調(diào)控除了進(jìn)行更加嚴(yán)格的需求管理,還要通過多種渠道增加土地供應(yīng),同時(shí)加強(qiáng)對(duì)土地出讓合同中有關(guān)開發(fā)周期條款的執(zhí)行力度等,來改善住房市場(chǎng)上的供應(yīng)緊張狀況。
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